Locazioni brevi: normativa aggiornata

08 November 2021

Nel presente articolo si offre una panoramica generale sulla normativa aggiornata legata alle locazioni brevi. Il D.L. n.50/2017 è la legge che regolamenta la normativa sulle locazioni brevi turistiche.

Legge sulle locazioni brevi

La legge che regolamenta la normativa sulle locazioni turistiche brevi è il D.L. n.50/2017. Tale legge ha subito qualche modifica nel 2019 e nel 2020 ma sostanzialmente è rimasta immutata nei principi fondamentali. Gli aspetti fondamentali della normativa sulle locazioni brevi sono: la definizione delle locazioni brevi; le caratteristiche dei contratti all’interno delle locazioni brevi; la normativa fiscale che regolamenta le locazioni brevi. Si proceda nel presente articolo ad analizzare nel dettaglio questi tre punti.

E’ importante definire le caratteristiche delle locazioni brevi e in particolar modo cosa differenzia le locazioni brevi da: alberghi, B&B, ecc… Dal momento che sulla base di tale definizione si differenzia la normativa fiscale e la tassazione tra locazioni brevi e attività d’impresa.

Gli elementi che caratterizzano e definiscono da un punto di vista legislativo le locazioni brevi sono quattro:

La durata dell’affitto: all’interno di una locazione breve il cliente non può sostare per più di trenta giorni nell’arco di un anno.
L’uso abitativo. L’immobile deve appartenere a categorie catastali che vanno da A1 ad A11 ( si escludono le categorie catastali A10).
I servizi. La locazione breve può offrire solo determinati servizi e non altri. I servizi inclusi in una locazione breve sono: cambio biancheria, pulizia della biancheria, pulizia e monitoraggio delle condizioni dell’immobile. Altri servizi come: colazione, tour turistici, NCC, ecc… Non possono essere offerti.
Lo statuto giuridico del proprietario dell’immobile. Il proprietario dell’immobile deve essere un privato, e quindi non può agire all’interno degli ambiti legislativi dell’attività d’impresa.

Tali aspetti definiscono le locazioni brevi e differenziano le locazioni brevi dall’attività d’impresa. Tale differenza è importante dal momento che agisce sulla diversa normativa fiscale e sulla diversa tassazione che grava sulle locazioni brevi e sull’attività d’impresa.

La normativa sulle locazioni brevi prevede che per ciò che riguarda la gestione dei servizi, la promozione dell’immobile e i contratti, il proprietario dell’immobile possa avvalersi dell’aiuto di società d’intermediazione. Nell’ambito della contrattazione tali società possono agire con contratto di mandato o con contratto senza mandato. A seconda che ci si trovi nell’uno o nell’altro caso cambio la tassazione e la normativa fiscale, specie per ciò che riguarda la cedolare secca e la ritenuta del 21%.

L’aspetto più importante della contrattazione è che quest’ultima, così come stabilito dal D.L. sulle locazioni brevi, si svolge liberamente e senza alcun tipo di vincolo tra le parti. Per le locazioni di tipo turistico questa tipologia di contratto è stabilità dalla legge 1571 del codice civile. Nelle locazioni brevi, dal momento che, come si è visto, il pernottamento non può durare più di trenta giorni, la contrattazione non viene registrata all’interno dell’agenzia delle entrate. Si tratta quindi di un contratto che non è soggetto né ad imposta di registro né ad imposta di bollo, e questa differenza rappresenta una delle differenze più grandi, da un punto di vista fiscale, tra locazioni brevi e le attività d’impresa.

Sebbene si tratti di un contratto libero da ogni sorta di vincolo, è bene precisare che si tratta sempre di un contratto che deve essere messo per scritto, al fine di tutelare al meglio da un punto di vista fiscale e legale entrambe le parti. Non c’è nessun obbligo di caparre o cauzioni, l’unico vincolo è legato alla modalità di pagamento. Se l’importo è superiore alle 2.999 euro, il pagamento deve avvenire attraverso mezzi tracciabili ( bonifico, assegno, carta di credito, ecc…).

Ultimo ma non ultimo aspetto da evidenziare in merito alla contrattazione sulle locazioni brevi, è rappresentata dalla normativa regionale o comunale in vigore. La legge prevede infatti che ogni comune o regione predisponga un proprio regolamento volto a tutelare la normativa relativa alle locazioni brevi. Tale regolamento prevede una tassa di soggiorno, la cui portata cambia da comune a comune da regione a regione. Prima di stipulare un contratto di locazione breve è quindi bene informarsi riguardo il regolamento in vigore in quella regione o comune in cui tale contratto si effettua. Al fine di evitare possibili contestazioni future. Il consulto è possibile richiederlo allo sportello SUAP del comune di riferimento.

Si consiglia di consultare per maggiori informazioni il nostro sito www.easylife.house/contatti oppure di contattarci al numero +39 02 8995 4495, o se preferite scriveteci al seguente indirizzo info@easylife.house

Normativa fiscale

Affinchè possa essere affittata una locazione breve, il proprietario dell’immobile dovrà versare un canone, il canone a sua volta è legato all’importo, che come detto dipende libera contrattazione delle parti. Nel momento in cui il canone si presenta alla dichiarazione dei redditi, sarà soggetto a tassazione Irpef; dal momento che, secondo il modello 730, è in vigore l’obbligo di dichiarare i propri redditi per coloro i quali percepiscono redditi da locazione. Secondo tale modello il reddito percepito da locazione dovrà essere dichiarato all’interno del quadro RB del modello dei redditi, che accoglie tutti i redditi fondiari.

Il proprietario dell’immobile al momento del versamento del canone, può optare per due soluzioni: la tassazione Irpef o la cedolare secca. Di cosa sia la cedolare secca, e dei vantaggi specifici che offre alle locazioni brevi, si è già parlato dettagliatamente nei precedenti articoli, ai quali si rimanda. Se il proprietario dell’immobile sceglie come opzione la cedolare secca, anche quest’ultima va dichiarata all’interno del quadro RB. La cedolare secca può essere scelta come opzione anche nei contratti di sublocazione e di comodato.

La legge prevede che la contrattazione con i clienti degli immobili da adibire ad affitti brevi possa avvenire anche attraverso il tramite di società d’intermediazione. Attraverso quei portali on line all’interno dei quali tali società operano in particolare per la promozione e la pubblicità degli immobili da affittare. In questi casi alle società di intermediazione, la dove il contratto è un contratto di mandato, viene chiesto di occuparsi anche di tutto quanto concerne l’iter burocratico legato alla normativa fiscale e sopra analizzato.

Se il proprietario dell’immobile opta per la cedolare secca, la ritenuta del 21% sui redditi, ricade tanto sui redditi del proprietario dell’immobile quanto su quelli dichiarati dalla società d’intermediazione. Se invece il proprietario dell’immobile opta per il normale regime fiscale Irpef, anche in questo caso la società d’intermediazione può comunque godere di una ritenuta del 21% sulla loro dichiarazione dei redditi, ma in questo caso non derivante dalla cedolare secca, bensì in qualità di mero acconto sull’Irpef.

Nel caso in cui la società di gestione, come easylife, incassa per nome e per conto dei proprietari, è tenuta ad applicare la ritenuta e fare da sostituti di imposta; viceversa se incassa direttamente il proprietario non è tenuto al versamento della ritenuta mese per mese ma può portarlo in dichiarazione l’anno successivo.

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