Gestione case vacanze ed affitti brevi: la guida definitiva

24 April 2021

Nel presente articolo si provvede ad offrire una guida definitiva nell’ambito della gestione delle case vacanze e degli affitti brevi in riferimento alle normative in vigore.

Vantaggi delle locazioni brevi

Nel presente articolo si intende offrire una guida in generale relativa alla gestione case vacanze e agli affitti brevi per conto terzi, che rappresenta una summa di tutto quanto visto sino ad oggi negli articoli precedenti. Un’adeguata guida della gestione delle case vacanze in rapporto agli affitti brevi è inclusiva di: vantaggi; caratteristiche della contrattazione; normative fiscali; valutazione dei parametri commerciali delle locazioni brevi all’interno del relativo mercato.

Si parta dai vantaggi. Il primo importante vantaggio può derivare dall’affidarsi ad una società in gestione di affitti brevi, una società come Easylife. E’ noto ad oggi che l’affidarsi a società d’intermediazione nella gestione degli affitti brevi consente: maggiore rendita dal 30 al 50%; certezza dell’incasso; assicurazione. Ancora, tutta una serie di vantaggi legati ai servizi: accoglienza ospiti al chek in; monitoraggio appartamenti al chek out; padronanza linguistica ecc.. E ultimo ma non ultimo vantaggi di carattere fiscale.

Da un punto di vista fiscale il principale vantaggio è rappresentato dalla cedolare secca. Ovvero da una riduzione del 21% sulla tassazione legata alle locazioni brevi. Affinchè ciò sia possibile bisogna dichiararsi all’interno del proprio statuto giuridico come locazione breve e quindi differenziarsi dalla attività d’impresa, soggetta giuridicamente ad altro tipo di tassazione.

Una locazione breve si differenzia da una attività d’impresa in virtù dei seguenti punti:

Avere ad oggetto immobili abitativi. A loro volta si definiscono immobili abitativi quegli immobili che rientrano nelle categorie catastali A1 e A11, vengono quindi esclusi quelli che rientrano nella categoria A10.
Permettere un pernottamento della durata massima di trenta giorni e non di più.
Consentire una stipula da parte di persone fisiche. Per persone fisiche s’intende soggetti privati e non imprese.

A queste variabili va aggiunta anche la variabile dei servizi, che definisce cosa può fare una locazione breve e cosa non deve fare. All’interno di una locazione breve si può: offrire pulizia dei locali, cambio della biancheria e fornitura della biancheria, cambio delle lenzuola. Non può essere definita locazione breve una locazione che offre altri servizi tipo: colazione, tour guidati turistici, NCC, ecc… Poiché in questi casi rientrerebbe nell’ambito dell’impresa e verrebbe definita attraverso altri tipi di attività quali: B&B, Hotel, case vacanze, ecc…

Si ricorda che tutta la normativa relativa alle locazioni brevi è regolamentata dall’articolo 4 del D.L. n. 50 del 2017.

Si consiglia di consultare per maggiori informazioni il nostro sito www.easylife.house/contatti oppure di contattarci al numero +39 02 8995 4495, o se preferite scriveteci al seguente indirizzo info@easylife.house

Normative fiscali e contrattazione

Le norme che regolano la contrattualistica all’interno delle locazioni brevi sono definite dall’articolo 1571 del codice civile. Non trattandosi di attività d’impresa tali contratti non devono essere registrati all’agenzia delle entrate, ciò significa che non sono soggetti né ad imposta di registro né ad imposta di bollo. Tale differenza rappresenta la più importante linea di demarcazione tra locazione breve ed attività d’impresa da un punto di vista fiscale.

Il contratto viene pattuito liberamente e senza alcun tipo di vincolo tra proprietario dell’immobile e cliente. L’unico vincolo è rappresentato dal pagamento che nel momento in cui supera le 2999 euro deve necessariamente avvenire attraverso mezzi tracciabili ( bonifico, assegno, carta di credito, ecc…). La contrattazione può essere effettuata anche dalla società d’intermediazione in affetti brevi, e può avvenire con mandato o senza mandato. A seconda che ci si trovi nell’uno o nell’altro caso cambia la normativa fiscale.

In base al reddito derivante dal contratto, viene dichiarato il canone di locazione. Al momento in cui viene dichiarato il canone di locazione viene rilasciata una ricevuta. La ricevuta viene rilasciata sempre, sia nel caso in cui il pagamento avviene su mezzi tracciabili sia nel caso in cui il pagamento non avvenga su mezzi tracciabili.

Come detto molte volte i contratti vengono effettuati con l’intermediazione di società in gestione di affitti brevi. Il lavoro di queste società si effettua su portali on line, quindi in questi casi la ricevuta verrà rilasciata direttamente on line. Il compenso delle società d’intermediazione nel momento in cui gestiscono i contratti solitamente è pari al 13% da parte del cliente e al 3% da parte del proprietario dell’immobile. In questi casi, al momento della dichiarazione dei redditi, il proprietario dell’immobile dovrà conservare e presentare l’estratto conto bancario con tutte le operazioni effettuate e gestite dalla società d’intermediazione.

Nella dichiarazione dei redditi il canone pagato sarà sempre soggetto a tassazione Irpef. E questo perché i redditi derivanti da possesso di immobili devono secondo il modello 730 essere sempre dichiarati. Al momento della dichiarazione dei redditi si può optare o per la tassazione Irpef o per la cedolare secca. La scelta deve essere chiaramente dichiarata all’interno di appositi moduli.

Anche la società in gestione affitti brevi nel ruolo d’intermediazione è tenuta a dichiarare il canone nella dichiarazione dei redditi. Se la società d’intermediazione ha gestito essa stessa la contrattazione con i clienti dell’immobile in virtù di un mandato di rappresentanza, ha diritto ad una ritenuta del 21% sul canone dichiarato. E questo sia che il proprietario dell’immobile opti per la cedolare secca, sia che il proprietario dell’immobile opti per la tassazione Irpef.

Valutazione dell’immobile

Si dica subito che il settore degli affitti brevi ad oggi rappresenta un segmento del mercato dalle grandissime potenzialità. E’ noto statisticamente che il 37% delle case vacanze rientrano nell’ambito degli affitti brevi, contro il 13% delle abitazioni turistiche rientranti nel settore alberghiero.

Nella valutazione economica di una locazione breve bisogna principalmente considerare la sua ubicazione. Di che tipo di località si tratta? Si parla di una metropoli con un larghissimo flusso di persone in entrata vuoi per motivi turistici, vuoi per motivi lavorativi? Oppure si parla di un semplice paese, senza una intensa vita commerciale né tanto meno turistica. Chiaramente a seconda che ci si trovi nell’uno o nell’altro caso cambia la domanda e cambia anche la valutazione commerciale dell’immobile.

Ancora, in che zona si trova l’immobile al centro o in periferia? In una zona con servizi a portata di mano o particolarmente difficili da raggiungere. L’influenza di queste variabili nella valutazione economica dell’immobile risulta determinante. Per avere una valutazione ancora più scientifica del valore commerciale di un immobile è possibile consultare i dataset presenti sui siti ufficiali dei comuni di riferimento, all’interno dei quali sono presenti tutti i dati relativi al numero di persone in entrata in una determinata città. E se si vuole avere una panoramica ancora più completa del valore di mercato di quel determinato immobile, è possibile tramite gli stessi dataset operare una ricerca ancora più approfondita che consente di capire il numero di persone in entrata specificatamente nelle abitazioni adibite a ricezione turistica. In tal modo è possibile creare il valore commerciale dell’immobile in rapporto direttamente ai competitors.

E’ possibile sulla base di queste variabili, avere una visione generale del valore commerciale di un immobile. Per avere una visione più dettagliata e matematica, è necessario creare un piano business relativo alle potenziali entrate ed uscite. Poiché solo sulla base di un piano business è possibile ipotizzare un bilancio. In riferimento alle spese nelle locazioni brevi bisogna considerare nell’ordine:

Imposte sulla casa, spese relative alla casa, spese di gestione della locazione
Per imposte relative alla casa si intende: imposte sul possesso della casa ( tassa IMU); imposte legate al reddito di casa( cedolare secca); imposta sui rifiuti ( Tasi)
Per spese relative alla casa si intende: pulizia e fornitura biancheria, utenze e consumi, spese condominiali ordinarie e spese condominiali straordinarie.
Per spese di gestione della locazione si intende: gestione degli annunci, attività chek in e chek out.

Si tratta di attività che possono essere svolte dal proprietario dell’immobile o essere commissionate a società di intermediazione. Il consiglio che si vuole dare in questa sede è di affidarsi a società di professionisti di intermediazione, soprattutto per quel che riguarda l’aspetto della pubblicità, e in virtù di tutti i vantaggi dei quali si è parlato in precedenza nel presente articolo.

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