Gestione affitti brevi se sei un privato: gestione fiscale e contrattualistica

19 March 2021

Nel presente articolo si analizza la gestione affitti brevi se si è un privato. Viene offerta una panoramica relativa alla gestione fiscale e contrattualistica.

Gestione fiscale e contrattualistica

La legge che regolamenta la gestione degli affitti brevi è il D.L. n.50/2017. L’aspetto più rilevante di questa legge è relativo all’imposta sostitutiva del 21% che viene applicata su società d’intermediazione o agenzie immobiliari che lavorano sui portali internet, e in particolar modo ai redditi derivanti dall’affitto degli immobili in locazioni brevi. Quando si parla di locazioni brevi di case vacanza, si parla sempre di affitti che non devono durare più di trenta giorni nell’arco di un anno.

Il primo vantaggio legato alle locazioni brevi riguarda i redditi. Statisticamente le locazioni brevi creano maggiori profitti rispetto alle locazioni lunghe. Questo vantaggio, a sua volta, è in stretto rapporto alla possibilità che ha il proprietario dell’immobile di affidarsi a società d’intermediazione, le quali semplificano di molto la vita sia per quanto riguarda gli iter legati ai servizi, sia per quanto riguarda gli iter burocratici. Una società d’intermediazione come Easylife, può operare con contratto di mandato di rappresentanza o con contratto di mandato senza rappresentanza. A seconda del tipo di contratto cambia la gestione fiscale degli affitti. Il vantaggio però, probabilmente più importante, è legato alla cedolare secca sulle locazioni turistiche. Si tratta di una tassazione flat del 21%, ovvero una riduzione del 21% sulle tasse in rapporto alla dichiarazione dei redditi. Affinchè la cedolare secca possa essere applicata, il proprietario dell’immobile la deve dichiarare, ovvero deve scegliere sull’apposito modulo della dichiarazione dei redditi come opzione la cedolare secca.

Affinchè si possa godere di tutte queste agevolazioni bisogna però prima comprendere cosa si intende per locazione breve. Una locazione breve da un punto di vista giuridico per essere tale deve possedere le seguenti caratteristiche:

affitto massimo di trenta giorni. Il pernottamento di un cliente all’interno di una locazione breve deve durare massimo trenta giorni nell’arco di un anno.

Uso abitativo. Appartengono alle locazioni brevi solo quegli immobili ad uso abitativo, quindi di categoria catastale da A1 ad A11, esclusi quelli di categoria A10.

Servizi. Una locazione breve può offrire solo determinati servizi e non altri. E’ possibile offrire: pulizia della casa, cambio e pulizia della biancheria. Ma non è possibile offrire altri servizi come: la colazione, tour turistici, NCC ecc.. In questi ultimi casi si rientra nelle attività d’impresa che non fa parte delle locazioni brevi, dal punto di vista dello statuto giuridico.

Gestione privata. Le locazioni brevi possono essere gestite solo da privati, ma non devono rientrare nell’attività d’impresa. All’attività d’impresa è legata un tipo di tassazione completamente diversa rispetto a quella delle locazioni brevi.

I servizi legati alla gestione degli affitti brevi possono essere affidati anche a società d’intermediazione. Sebbene il lavoro principale delle società d’intermediazione, è quello di promozione e pubblicità su portali dedicati allo scopo. E all’interno di tali portali avvengono anche le prenotazioni. Inoltre il D.L. 50/2017 permette alle società d’intermediazione tramite i propri portali on line di stipulare i contratti con i clienti degli immobili delle locazioni brevi.

L’articolo che regolamenta i contratti all’interno delle locazioni brevi è l’articolo 1571 del codice civile. La peculiarità di questi contratti, dal momento che non si parla di attività d’impresa, come detto, è che non devono essere registrati all’agenzia delle entrate se non sono superiori ai trenta giorni. Ciò significa che tali contratti non sono sottoposti ad imposta di registro, né tanto meno ad imposta di bollo, ed in ciò risiede la grande differenza, in termini di normativa fiscale, tra gestione di locazione breve fatta da privati e attività d’impresa.

Il contratto tra cliente dell’immobile e operatore dell’immobile è totalmente libero e non presenta alcun vincolo. Ovvero viene pattuito liberamente da entrambe le parti. L’unico vincolo è legato alla modalità di pagamento: quando l’importo supera le 2999 euro allora il pagamento deve avvenire attraverso mezzi tracciabili ( bonifico, assegno, carta di credito, ecc…). Non sono previste in questo genere di contratti né caparre né cauzioni.

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Tassazione su locazioni brevi

In base al reddito stipulato all’interno del contratto viene pagato il canone di locazione. Al momento in cui viene pagato il canone di locazione si rilascia anche la ricevuta del contratto. La ricevuta all’ospite andrà rilasciata sia nel caso in cui i pagamenti avvengono su mezzi tracciabili sia quando i pagamenti non avvengono su mezzi tracciabili. Se il contratto supera l’importo di 77,47 euro sulla ricevuta dovrà essere applicata una marca da bollo di 2,00 euro.

Come detto, il più delle volte nella gestione degli affitti brevi, si lavora con società d’intermediazione. Il cui lavoro più importante è quello di ricevere prenotazioni tramite piattaforme on line. In questi casi le società d’intermediazione sui contratti percepiscono un compenso del 12% da parte del cliente e del 3% da parte del proprietario dell’immobile. Se il contratto è stipulato dalla società d’intermediazione l’ospite potrà scaricare la ricevuta direttamente dai portali, la ricevuta sarà pari alla somma dell’intero importo pagato. In sede di dichiarazione dei redditi, al proprietario dell’immobile basterà conservare l’estratto conto bancario, con sopra evidenziate tutte le operazioni effettuate on line dalla società d’intermediazione.

Presentando la dichiarazione dei redditi il canone pagato sarà soggetto a tassazione Irpef. Questo perché coloro che percepiscono redditi da locazione sono sempre soggetti a dichiarazione dei redditi secondo il modello 730. Nella dichiarazione dei redditi, il reddito di locazione viene riportato nel quadro RB. Bisogna tuttavia sottolineare, che i pagamenti verso la società d’intermediazione da parte del proprietario dell’immobile non possono essere portate direttamente in deduzione.

In alternativa alla tassazione Irpef il proprietario dell’immobile può optare per la cedolare secca. Anche in questo caso, tale opzione dovrà essere inserita all’interno del quadro RB. Nelle locazioni turistiche l’opzione si segnala nel modello RLI, che verrà consegnato all’agenzia delle entrate insieme a tutti gli altri documenti utili alla registrazione del contratto.

Secondo la legge del D.L. 50/2017 i contratti possono essere effettuati con mandato di rappresentanza anche dalla società d’intermediazione che riceve le prenotazioni sulle piattaforme on line. In questo caso si parla di sostituzione tributaria. Il proprietario dell’immobile può optare per la normale tassazione Irpef o per la cedolare secca, ma nell’uno come nell’altro caso, là dove la società d’intermediazione svolge ruolo di mandato con rappresentanza nella contrattazione, nella propria dichiarazione dei redditi, tale società ha diritto ad una ritenuta del 21% sul canone dichiarato, derivante dal contratto sull’affitto in locazione breve dell’immobile.

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