Affitti brevi normativa e prassi: la guida dell’agenzia delle entrate

19 September 2022

Nel presente articolo si passa ad analizzare la normativa e la prassi relativa agli affitti brevi, alla luce dell’ultima circolare, la n.24/E, emanata dall’agenzia delle entrate

Affitti brevi: normativa e prassi

Cosa si intende da un punto di vista giuridico e burocratico quando si parla di affitti brevi? Cosa differenzia questo tipo di affitto da altre tipologie di affitto quali : B&B, case vacanza, ecc… ? A queste domande si è già risposto in maniera esaustiva in altri articoli, ai quali si rimanda. Nel presente articolo si passa ad analizzare il punto di vista delle agenzia delle entrate in merito agli adempimenti degli affitti brevi, sulla base di documenti ufficiali.

Le ultime disposizioni realmente importanti nell’ambito del regime legislativo e fiscale concernenti gli affitti brevi risalgono al DL n. 50/2017.

Secondo il decreto si definisce affitto breve un contratto di affitto che non superi i trenta giorni, all’interno del quale gli unici servizi offerti sono quelli di fornitura di biancheria e pulizia dei locali. Si ricordi che tali contratti possono essere stipulati in prima persona dai proprietari degli immobili, oppure da soggetti che fungono da intermediari come nel caso di Easylife house oppure di portali come Airbnb, sui quali recentemente sono stati applicati nuovi adempimenti. Si ricordi ancora che nel caso in cui le suddette società d’intermediazione dovessero entrare nella stipula e nel pagamento relativi al contratto, potranno operare una ritenuta del 21%, e dovranno comunicare all’agenzia delle entrate tutti i dati relativi ai canoni con i quali sono stati stipulati i contratti e sono avvenuti i pagamenti.

Si consiglia di consultare per maggiori informazioni il nostro sito www.easylife.house/contatti oppure di contattarci al numero +39 02 8995 4495, o se preferite scriveteci al seguente indirizzo info@easylife.house

Affitti brevi e agenzia delle entrate

L’agenzia delle Entarte il 12/10/2017 ha emanato una circolare la n.24/E al fine di fornire ulteriori chiarimenti in merito al regime applicabile alle locazioni brevi. Si passi ora ad analizzare ogni punto contenuto all’interno della circolare:

Il conduttore e il locatore devono essere persone fisiche;
Si afferma che gli unici contratti da considerarsi sono quelli che prendono in considerazione esigenze abitative transitorie, anche la dove si dovesse trattare di esigenze abitative turistiche. L’immobile sebbene possa comprendere anche le pertinenze come pure l’affitto delle singole stanze, deve avere caratteristiche e finalità abitative, il che significa, che da un punto di vista catastale deve rientrare nelle categorie A/11, A/1, viene esclusa l’A/10;
E’ stato chiarito che la contrattazione non deve avere caratteristiche particolari, ma può essere assolutamente libera;
E’ possibile stipulare più contratti con uno stesso locatore. A condizione che la durata dell’affitto non superi i trenta giorni nell’arco di un anno. E ancora ogni contratto ha storia a sé ovvero può differenziarsi dal contratto che lo ha preceduto. Nel caso in cui il contratto dovesse superare i trenta giorni, allora dovrà avvenire la registrazione del contratto;
Per quanto riguarda i sevizi, è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate che gli unici servizi che si possono offrire sono quelli di fornitura di biancheria e pulizia dei locali, ai quali però possono essere aggiunti altri servizi funzionali ad esigenze abitative nel breve periodo. Si parla di servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile, servizi quali: wi fi, aria condizionata, utenze di vario genere. Si evidenzia come tra questi servizi non siano ammessi servizi che non corrispondono a corredo, quindi servizi come: colazione e/o la somministrazione di pasti così come la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche;

Si ricordi che, a tali punti messi in evidenza dalla circolare delle agenzia delle entrate, vanno aggiunti altri aspetti, sotto posti alla super visione della stessa agenzia delle entrate. Si proceda ad analizzarli.

E’ noto, infatti, che il reddito delle locazioni brevi è sottoposto a IRPEF in base ad aliquota progressiva, oppure a cedolare secca con ritenuta del 21%. La cedolare secca è opzionabile da parte del locatore. Nel momento in cui ci si affida a società d’intermediazione per l’attuazione dei contratti, spetta poi alle stesse società la scelta se operare tramite cedolare secca oppure tramite IRPEF ordinaria. I soggetti che operano in qualità di società d’intermediazione, sia che si opti per cedolare secca, sia che si opti per IRPEF ordinaria sono comunque tenute ad una ritenuta del 21% sul reddito. Nel caso in cui la società d’intermediazione dovesse optare per l’IRPEF ordinaria, la ritenuta verrà qualificata come ritenuta d’acconto, se invece opterà per la cedolare secca, la stessa ritenuta sarà qualificata come ritenuta d’imposta.

L’agenzia delle entrate definisce che la cedolare secca inoltre, può essere applicata anche ai contratti di sublocazione e di comodato. E quest’ultimo rappresenta un aspetto estremamente innovativo all’interno degli aspetti fiscali relativi alle locazioni brevi.

Nel caso di reddito derivante da contratti di sublocazione, si parlerà sempre di reddito diverso, al quale si potrà comunque applicare sempre la cedolare secca. Il reddito derivante da sublocazione breve dovrà essere sempre dichiarato dall’affittuario.

Nel caso di reddito di comodato, il comodante rimane titolare del reddito fondiario che deriva dall’essere il possessore dell’oggetto di comodato. Mentre il comodatario che loca l’immobile ricevuto in comodato sarà invece titolare del reddito diverso derivante dai canoni percepiti, e potrà optare per la cedolare secca. Quindi si evidenzia come l’agenzia delle entrate nel caso delle locazioni brevi abbia espresso un orientamento diverso rispetto alle precedenti risoluzioni, nella misura in cui il comodante risulta il titolare del reddito derivante dal contratto di locazione stipulato dal comodatario locatore.

Si ricorda che per i contratti di locazione breve, l’agenzia delle entrate prevede le stesse disposizioni previste per gli affitti in senso lato. Nel caso in cui l’immobile destinato a locazione breve è gestito da più comproprietari, sarà possibile scomputare il reddito solo al comproprietario che ha effettuato il contratto. Ovvero in caso di incampienza dell’imposta, lo stesso comproprietario che ha stipulato il contratto potrà richiedere il rimborso sulla ritenuta derivante dalla quota di reddito.

L’Agenzia delle Entrate sempre attraverso la circolare 24/E ha affermato che la ritenuta del 21% spettante alle società d’intermediazione, la dove siano queste ultime a stipulare contratto, non può trovare riscontro e quindi essere applicata, nel caso in cui il pagamento dei canoni avvenga con assegno bancario intestato al locatore o con carte di credito direttamente intestate al locatore. Questo perché da un punto di vista giuridico, una tale eventualità viene considerata come una inadempienza alla corretta attività d’intermediazione.

Si ricordi che Easylife house in qualità di società d’intermediazione è formata da professionisti che conoscono bene e sono costantemente aggiornati riguardo circolari, norme e leggi relative alla burocrazia ed alla legislazione in essere delle locazioni brevi. E si ricordi ancora che in virtù di tale conoscenza agiscono in perfetta ottemperanza con tali norme e circolari. Al fine di garantire la massima trasparenza e sicurezza a tutti i proprietari e clienti di immobili che si affidano a loro.

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