Affitti brevi in comodato d’uso: tutto ciò che c’è da sapere

13 September 2022

Nel presente articolo si passa ad analizzare tutte le caratteristiche dei contratti in comodato d’suo. Focalizzandoci in particolare sugli affitti brevi in comodato d’uso

Contratti di immobili in comodato d’uso

Si passi ad analizzare nel presente articolo la tipologia di contratto in comodato d’uso. Che è l’unico e solo contratto utilizzato nelle locazioni brevi in comodato d’uso. Per comodato d’uso s’intende la situazione particolare nella quale il proprietario di un immobile non ha voglia né tempo di dedicarsi al proprio immobile, e decide di far gestire quest’ultimo a terzi. Classico il caso in cui, all’interno di una famiglia, dei genitori lasciano al figlio la gestione della propria casa. In questo caso s’instaura un contratto di comodato tra genitori e figlio. Si passi ad analizzare nello specifico le caratteristiche di questo tipo di contratto.

In linea di massima il reddito di un immobile in comodato d’uso viene sempre dichiarato dal comodante. Nel caso di affitti brevi in comodato d’uso, il reddito percepito può essere tassato in capo al comodatario. Ma cosa prevede la normativa riguardo alla tassazione di immobili che sono stati dati in comodato d’uso? Si parta dal caso in cui la tassazione del reddito avviene in capo al comodante.

In questo caso bisogna specificare che il contratto in comodato d’uso ha effetti obbligatori non reali. Il che significa che il comodatario ha diritto di godimento sull’immobile ma non un diritto reale, ovvero una volta che ha usufruito dell’immobile lo deve restituire esattamente come lo ha trovato. Ed è proprio quest’ultimo aspetto che determina la caratteristica fondamentale per la quale il reddito ricade interamente in capo al comodante. Si ricordi che tali aspetti vengono esplicitati dall’ articolo 26 del DPR n. 917/86, e ancora dalla risoluzione n. 381/E e risoluzione n. 394/E dell’agenzia delle entrate.

E’ noto che nel contratto di comodato d’uso, si può godere in ambito fiscale, al momento della dichiarazione del reddito, della cedolare secca. Si ricordi che della cedolare secca possono godere, ai sensi dell’artico 3 del D.L. n.23/2011, solo i titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento. Alla stessa maniera il regime opzionale della cedolare secca è riservato solo al locatore, persona fisica. Soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.

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Contratti per affitti brevi in comodato d’uso

Si passi ora ad analizzare la locazione di immobili in comodato d’uso attraverso locazioni turistiche, ovvero di affitti brevi in comodato d’uso. Si ricordi che per locazioni turistiche si intende quelle locazioni in comodato d’uso che vengono affittate per un periodo inferiore ai trenta giorni e solo per finalità turistiche. Anche in questo caso è fondamentale capire quale soggetto debba dichiarare il reddito. La legge che regolamenta gli affitti brevi e quindi anche il regime fiscale ad essi associato è il D.L. n.50/2017. Secondo la legge la cedolare secca può essere applicata anche nei casi di sublocazione dei contratti conclusi dal comodatario. Anche in questo caso è possibile da parte del comodatario optare per una dichiarazione alternativa alla cedolare secca, ma ancora una volta è necessario esplicitare tale opzione dichiarando il reddito nel quadro dei redditi diversi della propria dichiarazione. Questo ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del DPR n. 917/86.

La legge presenta una deroga nei casi di affitti brevi in comodato d’uso, per la quale è consentito al comodatario di tassare in capo a lui i redditi derivanti dalla locazione turistica. Non si tratta di un obbligo ma di una facoltà messa in campo dal legislatore per andare incontro a tutti coloro i quali utilizzano queste forme contrattuali per mettere a reddito l’immobile.

Si ricordi che i soggetti che prende in considerazione la legge in qualità di intermediari immobiliari, nell’ambito degli affitti brevi, sono: i proprietari, i comodatari, i sublocatari. Nel caso in cui si opti per la cedolare secca, e quindi per l’imposta sostitutiva del 21%, l’opzione della cedolare secca è da inserire direttamente nella dichiarazione dei redditi nel modello 730 o nel modello redditi. E se il reddito del canone di locazione è tassato in capo al comodatario, risulterà come un reddito diverso, che quindi va indicato dal comodatario nel quadro D del 730 0 nel quadro RL del modello redditi. In questo caso al proprietario dell’immobile dichiarerà esclusivamente il rendita catastale dell’immobile concesso in comodato d’uso all’interno nel quadro B 730 o in alternativa nel quadro RB.

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