Affitti brevi ed Airbnb: affitti brevi in costante crescita, locazioni lunghe in crisi

05 July 2022

Nel presente articoli si passi ad analizzare il modo in cui la piattaforma Airbnb abbia permesso l’affermazione degli affitti brevi parallelamente alla crisi delle locazioni lunghe.

Affitti a breve e lungo termine: le differenze sul mercato

Attualmente è noto che il mercato immobiliare degli affitti verte principalmente sulle locazioni brevi, di contro le locazioni residenziali o locazioni lunghe sono in grande crisi. Il motivo principale che ha generato la presente situazione è rappresentato dal contributo decisivo della piattaforma pubblicitaria Airbnb. Il boom degli affitti brevi si fa soprattutto sentire all’interno delle grandi città nei centri storici. Ciò che ha spinto i proprietari di immobili e seconde case ad orientarsi verso gli affitti brevi è soprattutto la normativa in essere che regolamenta tale segmento del mercato, e che si contrappone al rischio di morosità e a rigide formule fiscali che da sempre hanno caratterizzato le tradizionali formule contrattuali.

In particolar modo nelle città turistiche, nei centri d‘arte e nelle zone universitarie la richiesta di affitti a lunga scadenza da parte di famiglie e studenti scarseggia. In termini numerici l’erosione dell’offerta è testimoniata dai seguenti dati: nell’ultimo biennio gli annunci «affittasi» con proposte di lungo periodo, sono calati del 7% su Immobiliare.it, con una flessione più accentuata a Milano (-8%); nello stesso arco di tempo i canoni sono lievitati del 2%, con picchi del 7% a Bologna e Firenze e del 10% a Milano ; i tempi medi per locare un’abitazione si sono ridotti drasticamente (del 17%). Inoltre si voglia evidenziare come anche gli annunci che arrivano sul mercato ci restano molto poco, da un massimo di 2,9 mesi ad un minimo di 1,8 mesi in una grande città come Milano.

Sebbene non sia rilevato dai dati ufficiali, è noto che la diminuzione dell’offerta come pure la lievitazione dei canoni derivino entrambi dal boom degli affitti brevi. E perché l’influenza degli affitti brevi sul mercato immobiliare non viene rilevato dai dati ufficiali? Ciò è dovuto all’assenza di obbligo di registrazione degli affitti brevi. A tal proposito è bene sottolineare che nell’ultimo anno è stato attuato il decreto legge 4/2019 che prevede una banca dati, con tanto di obbligo di registrazione per i proprietari e attribuzione di un codice alfanumerico per ciascuna unità.

In aggiunta a tutto ciò, si voglia sottolineare che è molto difficile tracciare dei confini netti come pure dei dati precisi dal momento che per quanto riguarda gli affitti sia di breve che lunga scadenza, è presente una indeterminabile quota di sommerso. L’unico dato stabile è quello delle Agenzie delle entrate secondo il quale il numero dei contratti a lunga scadenza è rimasto stabile dal 2015, poco sotto la soglia degli 1,4 milioni. Sempre secondo l’agenzia delle entrate i tradizionali contratti 4 più 4 sono calati del 13%; sono aumentati i concordati 3 più 2 del 18%; come pure sono aumentati i contratti per gli studenti del 56,3%. Nonostante tutto ciò la percezione che l’offerta sia ormai molto carente permane.

Di contro i numeri di Airbnb sono emblematici, a Luglio 2019 sulla piattaforma di riferimento degli affitti brevi, erano presenti ben 216 mila annunci per un totale di 1,8 milioni di posti letto a disposizione. Un altro elemento che testimonia l’esplosione degli affitti brevi lo si ritrova anche nelle statistiche delle finanze relative alle dichiarazioni fiscali. Da tali dichiarazioni emerge che i locatori che hanno scelto la cedolare secca, formula fiscale specifica ed agevolante degli affitti brevi, dal 2011 al 2018 si sono quadruplicati passando da 493 mila a 1,6 milioni.

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Mercato degli affitti brevi: i numeri

La domanda delle locazioni brevi rispetto alle locazioni lunghe è cresciuta soprattutto nelle grandi città. La massimizzazione della rendita degli affitti brevi rispetto agli affitti lunghi è la causa principale che ha determinato tale situazione, quantificabile in termini numerici, secondo le statistiche a nostra disposizione sulla base dei big data. Basti pensare che a Milano un quadrilocale di pregio di 160 metri quadri, può generare un ritorno economico pari a 75 mila euro l’anno, e un bilocale fino a 30 mila euro. Si tratta di un trend che a macchia d’olio dalle grandi città si sta spostando in tutte le città d’Italia, compresi i comuni più piccoli. A tal proposito sono indicativi i seguenti numeri: la redditività è superiore del 207% a Matera, del 60% a Siena, del 100% a Treviso e del 200% a Padova, sia in centro che in periferia.

Ad accompagnare le variabili fin qui esaminate, ciò che ha, inoltre, determinato, la caduta sul mercato degli affitti a lunga scadenza è soprattutto il rischio di pagare i canoni non percepiti, e chiaramente anche il rischio di doversi assumere un impegno per periodi molto più lunghi. Ne consegue un quadro dove da una parte c’è la precarietà degli inquilini e la richiesta di maggiore flessibilità, dall’altra una normativa molto rigida , in particolar modo per i contratti transitori.

La situazione fin qui descritta riguarda le grandi città, metropoli italiane o comunque le città e comuni più conosciute. Per i comuni di provincia, i borghi e le aree meno collegate , la situazione è un po’ diversa. Si tratta di zone all’interno delle quali sono presenti circa 5,7 milioni di case, che il fisco considera abitazioni a disposizione, ma i proprietari delle stesse non riescono a trovare né inquilini né compratori. Il bilancio di questi proprietari risulta essere chiaramente inattivo se si considera che comunque continuano a pagare IMU e Tasi. Ne consegue che il valore di mercato di queste abitazini risulta essere molto inferiore rispetto a quelle delle metropoli analizzate sopra.

Per quanto il mercato degli affitti brevi stia attualmente dominando il mercato immobiliare degli affitti nel settore extra alberghiero, è bene sottolineare che qualsiasi immobile destinato ad affitto breve, può massimizzare la propria rendita a condizione che venga seguito in maniera capillare per quanto riguarda : la manutenzione, il restailing, la pulizia, l’accoglienza e il check out degli ospiti, e soprattutto le operazioni di marketing, senza contare la conoscenza del mercato zona per zona. Easylife house in qualità di società di professionisti nell’ambito dell’intermediazione degli affitti brevi offre ai propri clienti il proprio supporto, la propria professionalità e la propria consulenza su tutti i punti sopra citati. Si ricordi che Easylife non opera solo nell’ambito degli affitti brevi ma anche nell’ambito delle compravendite grazie alla proficua collaborazione con la società Leontis.

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