Affitti brevi e regole condominiali: il punto della corte suprema

15 November 2021

Nel presente articolo si passa ad analizzare le regole condominiali nell’ambito degli affitti brevi e il punto della corte suprema in merito a tale rapporto

Regole condominiali: paradigmi generali

La domanda che ci si pone è la seguente: può il proprietario di un immobile situato all’interno di un condominio, utilizzare tale immobile come struttura ricettiva o come locazione turistica/breve e, in particolare, può avviare un'attività turistico-ricettiva aperta al pubblico o privata all’interno del condominio stesso? Negli ultimi anni la corte suprema si è espressa in tanti modi ed ha emendato tanti tipi di sentenze riguardo questa tematica, in virtù del fatto che esistono tante tipologie di immobili ed appartamenti adibiti a ricezione turistica. Si passi ora a fornire una panoramica generale delle sentenze emesse e di quale sia l’approccio della corte suprema in merito ed in particolar modo in relazione agli affitti brevi.

Si dica subito che le locazioni brevi non sono soggette a nessun tipo di divieto condominiale. Infatti rientrano nella legge n. 431/1998. Tale legge, in particolar modo all’art. 1 disciplina la normativa che prevede la predisposizione di contratti per finalità turistiche. La legge predispone nell’ambito degli affitti brevi, inoltre, la possibilità di sublocare l’immobile. Il conduttore è impossibilitato a sublocare senza il consenso del locatore. Il conduttore può sublocare l’immobile tramite lettera di raccomandata del locatore. All’interno della quale venga chiaramente espressa la tempistica della sublocazione, come pure i vani e gli appartamenti da sublocare agli inquilini. La lettera di raccomandata da parte del locatore al conduttore, all’atto pratico può anche essere sostituita da una PEC, mail che rappresenta a tutti gli effetti un documento ufficiale. Importante e fondamentale è che all’interno della lettera di raccomandata o PEC, sia presente la clausola attraverso la quale il locatore autorizzi il conduttore a sublocare l’immobile. Senza la clausola il conduttore non è autorizzato a sublocare l’appartamento o parte dello stesso.

Si passi ora ad analizzare se il proprietario di un immobile di un condominio, all’interno del condominio possa aprire un’attività alberghiera o extra alberghiera. In tal caso ci si trova in una situazione giuridicamente diversa, dal momento che si tratta di strutture ricettive aperte al pubblico. La legge che regolamenta tali strutture ricettive fa riferimento alle norme regionali ed in particolar modo ai sensi degli art. 117 del comma 4 della costituzione. In questo caso il gestore dell’attività deve dichiarare l’inizio dell’attività alle strutture competenti attraverso la SCIA ( segnalazione certificata inizio attività) allo sportello regionale SUAP. Si tratta di attività che presuppongono dei servizi obbligatori ai propri clienti (cambio biancheria da bagno e lenzuola, pulizia e sistemazione delle camere, durante il periodo di presenza degli ospiti).

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Regolamento condominiale

Il condominio può oppure no porre delle limitazioni ad attività di ricezione turistica, quali quelle sopra menzionate? La risposta è si. In effetti ogni attività di ricezione turistica deve sempre tener conto ed adattarsi al regolamento condominiale. Il regolamento condominiale è formato da due tipi di regolamenti: il regolamento contrattuale ed il regolamento assembleare. Ogni persona che intenda avviare attività di ricezione turistica deve tener conto di entrambi i regolamenti prima di avviare la propria attività. Può capitare che all’interno del regolamento condominiale venga stabilito che non si possano creare nel condominio strutture di ricezione turistica.

Che fare in quest’ultimo caso specifico? Si ricordi che il regolamento condominiale è flessibile, ciò significa che può in ogni momento essere modificato. Quindi la dove venga sancita l’impossibilità di avviare strutture di ricezione turistica all’interno del condominio, quel punto può in ogni momento essere trasformato. Ma è bene sapere che, statisticamente, una tale eventualità è molto difficile da mettere in pratica. Ovvero è molto difficile che gli inquilini di un condominio possano recedere su un punto del genere, la dove all’unanimità abbiano concordato di affermarlo. E le motivazioni a riguardo sono facilmente comprensibili. Si ricordi tra queste: la paura degli inquilini dei rumori, di persone potenzialmente moleste, estranee al loro territorio di appartenenza e quindi potenzialmente pericolose. A ciò si deve aggiungere che l’apertura di una struttura ricettiva possa comportare l’aumento dei costi energetici di tutto il condominio. Bisogna considerare che tali aspetti spingono gli inquilini a mettersi sulla difensiva, ed a opporsi ad un possibile compromesso per l’aperura di strutture di ricezione turistica nei loro condomini.

Quindi riassumendo si può affermare che in unico caso non è possibile avviare strutture di ricezione turistica all’interno di un condominio. Ovvero quando il regolamento condominiale lo vieti espressamente, e non sia disposto a cambiare il regolamento redatto. Si ricordi però che non è detto che il divieto colpisca tutte le strutture di ricezione turistica. Può accadere che il regolamento ne vieti, ad esempio, 1 o 2 e consenta a tutte le altre di rimanere aperte. Quindi può succedere che non sia possibile utilizzare il proprio immobile per strutture ricettive quali: B & B oppure strutture alberghiere, ma comunque che venga permessa l’apertura di attività quali le locazioni brevi.

E’ bene ricordare che affinchè il divieto di apertura di strutture ricettive o, come si è detto, anche solo di certe tipologie di strutture ricettive venga applicato, è necessario che la clausola all’interno della quale venga espresso tale divieto sia nei propri contenuti chiara, e non sia soggetta ad interpretazioni o a parti equivoche. La chiarezza e l’inequivocabilità del divieto per essere tali, devono essere supportate dalla dimostrazione empirica del perché tale divieto viene imposto. Per fare un esempio. Se si impone il divieto di apertura di un B & B all’interno del condominio, causa rumori molesti all’interno dello stesso, si devono portare prove che dimostrino come e perché gli avventori possano effettivamente arrecare molestie. In assenza delle stesse, in modo incontrovertibile, non c’è alcun motivo per vietare una simile attività

La Corte afferma che è sì facoltà dei regolamenti condominiali, adottati in via di accordo tra i condomini, prevedere limitazioni alle destinazioni d’uso degli appartamenti, ma che tali limitazioni devono essere espresse chiaramente, non potendo desumersi, in via interpretativa. A questo proposito si ricordi che le attività di “B&B” e di “affitta camere” non comportano un utilizzo diverso degli immobili da quelle che sono le “civili abitazioni” e non possono determinare danni per gli altri condomini (Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza del 20 novembre 2014, n. 24707).

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