Affitti brevi e regolamento condominiale: rapporto inquilini condominiali e clienti locazioni brevi

08 July 2022

Normativa affitti brevi

Il decreto legge 50/2017 definisce i contratti per locazioni brevi nel seguente modo: “accordi di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”. Come si vedrà in seguito tale decreto esercita ripercussioni importanti anche nelle dinamiche relative ai delicati rapporti tra affitti brevi e regolamento condominiale.

E’ noto che i contratti per affitti brevi debbano rientrare nelle categorie catastali da A1 ad A11, con relative pertinenze, regola che vale anche per le stanze singole. Quando l’accordo può dirsi concluso? Secondo l’articolo 1326 del codice civile, ciò avviene nel momento in cui, chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte. Si ricordi che, in tal senso, non si tiene conto della data di pagamento del corrispettivo o la data di utilizzo dell’appartamento.

Si ricordi ancora cosa prevede il canone, ovvero, utenze primarie quali: luce, acqua calda, gas; ma può includere anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, come pure servizi quali la connessione wi fi, le utenze telefoniche e l’aria condizionata. Non rientrano nel contratto di locazione breve altre tipologie di servizio quali: somministrazione di colazione e pasti in generale, le auto a noleggio, la messa a disposizioni di guide turistiche e interpreti. Dal momento che tali servizi prevedendo una seppur minima organizzazione non sono considerati servizi accessori.

Ancora rimanendo in tema di normativa sugli affitti brevi si evidenzi come il proprietario, o privato che decide di affittare un immobile può usufruire della cedolare secca, e della riduzione del 21% sulla tassazione. La cedolare secca va a sostituire l’IRPEFF e addizionali sui redditi derivanti dalla locazione. La cedolare secca viene esercitata nel reddito 730, in particolar modo nel quadro dedicato ai redditi fondiari.

Cosa accade nel caso in cui il contratto per affitto breve è stipulato da una società d’intermediazione che sia on line oppure no? In tal caso la società d’intermediazione dovrà comunicare tutti i dati relativi ai contratti all’Agenzia delle entrate, e quindi: nome, cognome e codice fiscale del locatore; durata del contratto; importo del corrispettivo lordo; indirizzo dell’immobile. Il tutto utilizzando i canali telematici dell’Agenzia delle Entrate, o un professionista specializzato in tale compito. La comunicazione va effettuata entro il 30 Giugno dell’anno successivo a quello in cui è avvenuto il contratto. Inoltre si ricordi che i dati dovranno essere conservati dagli operatori per cinque anni, successivi alla dichiarazione avvenuta sul contratto.

Si consiglia di consultare per maggiori informazioni il nostro sito www.easylife.house/contatti oppure di contattarci al numero +39 02 8995 4495, o se preferite scriveteci al seguente indirizzo info@easylife.house

Affitti brevi in condominio

Per quanto concerne gli affitti brevi in condominio si sottolinei che, là dove il regolamento contrattuale condominiale non stabilisca esplicitamente un divieto per tipologie di attività legate a ricezione turistica extra alberghiera, quali le locazioni brevi, tali attività possono essere tranquillamente avviate, anche senza l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. In ogni caso il proprietario dell’immobile da destinare ad affitti brevi, dovrà premunirsi di registrare le generalità degli ospiti dell’immobile alla questura tramite il sito “Alloggiati web”. Sito creato a tal scopo dalla polizia di stato. Il tutto entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti, oppure immediatamente nel caso in cui il soggiorno duri meno di 24 ore.

Si voglia sottolineare che nel rapporto con il condominio, come detto, là dove il regolamento condominiale non vieti locazioni brevi queste ultime possono essere tranquillamente avviate, ma sempre tenendo in considerazione il regolamento stesso. Qualora ad esempio gli inquilini dell’immobile destinato ad affitti brevi fossero rei di schiamazzi, odori sgradevoli, o altre azioni non previste o proibite dal regolamento condominiale, il condominio può rivalersi sul proprietario dell’immobile, il quale chiaramente è tenuto a tener sotto controllo l’operato degli inquilini, ed è considerato responsabile del loro comportamento. Situazione analoga nel caso in cui il conduttore danneggi parte dell’edificio, in tal caso, è bene ricordare, il locatore potrà rivalersi sull’autore del danno. Infatti secondo il contratto in essere nell’affitto breve il conduttore deve restituire l’immobile al locatore esattamente come lo ha ricevuto. Per quanto riguarda invece eventuali danni agli ospiti ed a oggetti di loro proprietà, si vuole consigliare al proprietario dell’immobile di stipulare un’assicurazione per la responsabilità civile che lo metta al riparo da inconvenienti.

Si tenga presente che secondo la legge in vigore sugli affitti brevi, nel caso in cui intervengano gli intermediari sul pagamento incassando i corrispettivi, gli stessi sono tenuti ad effettuare una ritenuta del 21% sull’importo versato dal conduttore al locatore, importo dichiarato all’interno del contratto. E’ noto che su quest’ ultimo punto è intervenuto anche il Garante della concorrenza e del mercato, con il parere del 24 novembre 2017, numero AS1451, ritenendo che le dinamiche introdotte dall’articolo 4, commi 5 e 5-bis del Dl 50/2017 potessero alterare la libera concorrenza tra i consumatori finali (cioè gli inquilini).

In merito ai rapporti tra locatori di affitti brevi e condomini, Easylife house in qualità di società d’intermediazione formata da professionisti del settore garantisce e dà le migliori garanzie ai propri clienti, affinchè l’attività della locazione breve possa, all’interno dei condomini, svolgersi con la massima libertà e serenità, totalmente in sintonia con tuti gli estremi relativi alla normativa in vigore.

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