Affitti brevi e nuove regole: da Airbnb al caso Venezia

20 September 0022

Nel presente articolo si vuole analizzare l’impatto delle nuove regole e dei nuovi decreti sul mercato degli affitti brevi. In particolar modo il decreto legge Aiuti applicato a Venezia e le nuove leggi regionali.

Affitti brevi: nuove regole

E’ noto che siano molte le città d’arte che hanno richiesto normative analoghe a quelle che sono state applicate a Venezia con il decreto Aiuti. Nell’ambito del rapporto tra nuove regole ed affitti brevi, si voglia sottolineare la vertenza ancora aperta tra Airbnb, il portale più usato in Italia, lo stato Italiano e le nuove leggi regionali che stanno facendo molto discutere.

La conclusione alla quale è giunta la corte di giustizia in merito alla vertenza tra Airbnb e lo stato italiano, è stata quella di ribadire il sì all’obbligo della ritenuta fiscale per gli intermediari e il no all’obbligo per i portali esteri di nominare un proprio rappresentante fiscale in Italia. Ad ogni modo bisogna ancora attendere la decisione finale della corte Europea, alla quale seguirà la decisione del consiglio di stato. Ma c’è da aspettarsi un cambiamento generale di regole nella legislazione degli affitti brevi

Il mercato degli affitti brevi ha avuto un calo del 60% nel 2020, anno in cui l’incidenza del covid si è fatta sentire in maniera determinante in tutti i settori della finanza. C’è stato un ritorno alla normalità nel 2021, per quest’anno si tornerà a 950mila abitazioni locate (previsione di Scenari Immobiliari), poco sotto i numeri pre-pandemia.

Si dica che l’incertezza che attanaglia il mondo degli affitti brevi, in ambito fiscale, non è limitata solo alla cedolare secca ed alla ritenuta, ma riguarda tanti altri aspetti. E’ noto che attraverso il DL Aiuti si è verificata una stretta alle locazioni brevi nella città di Venezia. L’obbiettivo, nemmeno velato, del DL Aiuti è quello di favorire lo sviluppo degli affitti residenziali. In che modo? Limitando e circoscrivendo le possibilità di affitto per le abitazioni da destinare agli affitti brevi, creando dei limiti massimi e dei presupposti entro i quali poter gestire locazioni brevi.

Inutile dire che la nuova normativa sugli affitti brevi ha riscosso moltissima contrarietà negli addetti ai lavori del settore. Si contesta del decreto la sua componente lesiva rispetto al diritto di proprietà. E ancora, la modalità scelta per rilanciare gli affitti a lunga scadenza. Infatti secondo i professionisti degli affitti brevi, non è uccidendo la concorrenza che si ottengono risultati in tal senso, piuttosto attraverso gli incentivi. Ad esempio eliminando l’Imu per i contratti di lunga durata e consentendo ai locatori di recuperare più facilmente l’immobile in caso di morosità. Si comprende, da quanto detto, che la battaglia giudiziaria contro gli affitti brevi mira a combattere l’evasione fiscale e l’affitto senza regole, ed al contempo anche lo spopolamento di interi quartieri nelle zone centrali delle città. A tal proposito, come sottolineano i professionisti del settore, è bene ricordare che le nuove regole vanno a colpire solo colore che, nell’ambito degli affitti brevi, agiscono in sintonia con la legge e le norme in vigore.

Infatti il decreto prende in considerazione solo quei contratti tra proprietari e locatori non superiori ai 30 giorni. Si ricordi, quindi, che sono lasciati fuori dalla normativa tutte le gestioni imprenditoriali. Si dica che gli affitti brevi giuridicamente si definiscono al di fuori dell’attività d’impresa. Ad onor di cronaca si dica anche che la stretta della normativa si applica anche ai contratti “brevi” non turistici, come quelli per motivi di lavoro, studio o assistenza a familiari. Si ricordi ancora che la norma si applica per 120 giorni all’anno, nel resto dell’anno la gestione degli affitti brevi è da considerarsi libera. E’ d’obbligo sottolineare che quindi nei rimanenti giorni dell’anno tutte le problematiche connesse all’overturism rimarranno inalterate.

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Affitti brevi e nuove leggi regionali

Sulla scia del DL Aiuti sono state emendate specifiche leggi regionali al fine di regolamentare la gestione degli affitti brevi. Si ricordi, a tal proposito, la legge regionale 8/2022 del Lazio. La quale dà la facoltà a Roma Capitale di dettare dei «criteri specifici» per lo svolgimento dell’attività di locazione turistica non imprenditoriale. Anche in questo caso non sono mancate critiche ed avversità al provvedimento. Ma in questo caso specifico dal momento che, a differenza del DL Aiuti, si tratta di una legge che non arriva direttamente dallo stato, l’accusa è stata di incostituzionalità.

In linea di massima è possibile affermare che la situazione attuale degli affitti brevi, da un punto di vista legislativo verta in uno stato di confusione. E’ noto che gli affitti brevi non si definiscono come attività d’impresa, tuttavia dal 1° gennaio 2021 si presume per legge che chi destina alla locazione breve più di quattro appartamenti sia imprenditore. Ma a tal proposito c’è da dire che non sono mai state date indicazioni ufficiali, né è chiaro cosa voglia dire «destinare» una casa a tale attività. E poi ci sono le normative regionali, che spesso impongono obblighi specifici.

E’ partita la proposta da parte di moliti sindaci di città d’arte in Italia, di estendere la norma Venezia alle altre città d’arte italiane riconosciute come siti unesco. E si dica che vi siano molte possibilità di emendare un decreto da qui a breve. D’altro canto l’Aigab (associazione italiana affitti brevi) sottolinea quanto il mercato degli affitti brevi abbia dato un contributo importantissimo al PIL ed all’Erario del paese. E che prima di colpire tale mercato, bisogna anche tener conto di questo aspetto. Ma soprattutto viene evidenziato come non vi sia una reale connessione tra affermazione degli affitti brevi e spopolamento dei centri cittadini. Quest’ ultimo fenomeno secondo la statistiche sarebbe molto più connesso con le varie crisi che hanno colpito il paese in questi ultimi anni. Infatti l’artigianato e la piccola imprenditoria sono andati in difficoltà; i servizi e i poli direzionali si sono spostati fuori dal centro e anche le famiglie spesso si orientano su altre zone per ragioni di prezzo delle case e di standard abitativi. Ne consegue che intaccare il mercato degli affitti brevi non rappresenti assolutamente una garanzia di rinascita dei grandi centri artistici in Italia.

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