Affitti brevi e contratti: differenze con le altre modalità d’affitto

12 September 2022

Nel presente articolo si passi ad analizzare le caratteristiche dei contratti nell’ambito degli affitti brevi. Nello specifico le differenze e le analogie con tutte le altre tipologie di contratti ed affitti.

Tipologie di affitto e di contratto

E’ necessario, per chi possiede una seconda casa conoscere quale tipologia di contratto è più conveniente in base ai propri obbiettivi ed alle proprie esigenze. Infatti ogni persona in quest’ambito ha esigenze diverse ed esistono tante tipologie di contratto per venire incontro a queste ultime. E’ noto che alcuni garantiscono una flessibilità maggiore, altri permettono di accedere a regimi agevolati di tassazione, altri ancora prevedono destinazioni d’uso specifiche e così via, e si ricordi che all’interno di questa casistica ovviamente rientrano anche i contratti ad uso per affitti brevi. Si passi quindi ad elencare quali sono gli aspetti da tenere in considerazione per scegliere un contratto piuttosto che un altro:

le condizioni. Quando si stipula un contratto si creano obblighi vincolanti tanto per il locatore che per il locatario;

l’aspetto fiscale. Non si dimentichi che il regime di tassazione al quale è sottoposto un immobile è direttamente connesso al reddito che produce, che a sua volta è connesso alla tipologia di contratto;

l’entità del redito desiderato. A seconda del tipo di contratto l’immobile può rendere in una maniera piuttosto che in un’altra.

Si passi ora ad analizzare i diversi tipi di contratto in base ai diversi tipi di affitto. Si parta dall’ affitto tradizionale. Con affitto tradizionale solitamente si fa riferimento ad un tipo di affitto a lungo termine, nel quale l’inquilino si stanzia in un immobile in maniera più o meno definitiva. Solitamente si tratta di un tipo di affitto molto ricercato soprattutto dalle persone che, per diversi motivi, non vogliono o non possono acquistare case. In questi casi la scelta che va per la maggiore è verso quegli immobili che risultano maggiormente appetibili in termini di qualità/prezzo.

Il più delle volte l’abitazione viene presentata non ammobiliata, in modo tale da dare la possibilità a chi vi andrà ad abitare di scegliere liberamente come arredare i propri interni. Si tratta generalmente di un caso in cui la negoziazione tra locatore ed inquilino lascia pochi margini. La legge che disciplina l’affitto tradizionale è la 431/98, e all’interno di quest’ultima si trovano tre tipi di locazione: quelle a canone libero (art. 2, comma 1); quelle a canone concordato (art. 2, comma 3); quelle transitorie (art. 5, comma 1).

Per canone libero si intende la cifra richiesta per l’usufrutto dell’immobile, che è a totale discrezione del proprietario. All’atto pratico comunque si tratta sempre di un prezzo che viene stabilito sulla base della domanda e dell’offerta. Il contratto a canone libero solitamente dura quattro anni, a fine di questi quattro anni può essere rinnovato, a meno che il proprietario non invii la comunicazione di fine contratto.

Si ricordi che oltre contratti a canone libero, vi sono i contratti a canone concordato, che vengono stabiliti sulla base di accordi territoriali, solitamente a base regionale tra inquilini e associazioni dei proprietari degli appartamenti. E’ noto che con tali accordi si stabiliscono i prezzi ufficiali sulla base di determinati criteri quali: posizione dell’appartamento nel comune di riferimento; caratteristiche dell’edificio; superficie dell’appartamento. Il contratto a canone concordato solitamente dura tre anni, alla fine dei quali è previsto un rinnovo di altri due. Il vantaggio che offre il canone concordato rispetto al canone libero è che più facile trovare inquilini dal momento che solitamente è più basso in termini di prezzo rispetto al canone libero. A tutto ciò si ricordino dei vantaggi di carattere fiscale: a base imponibile è ridotta del 30% nel caso di tassazione tradizionale, mentre l’aliquota da pagare in caso di cedolare secca è del 10% anziché del 30%. Anche l’imposta di registro è più bassa, e si calcola sul 70% del canone annuale anziché il totale.

Una tipologia di contratto che si presta perfettamente per coloro che devono rimanere in una città per periodi intermedi, come gli studenti, è il contratto transitorio. Un contratto che di base ha una durata minima di 30 giorni fino ad un massimo di 18 mesi. Nel caso in cui l’affittuario sia uno studente universitario la durata minima è di 6 mesi e quella massima di 36 mesi. Si ricordi che gli affitti transitori sono tutti a canone concordato, e che i modelli dei contratti transitori possono essere scaricati dal sito del ministero dei trasporti. E’ noto anche che all’interno dei contratti transitori bisogna sempre giustificare la causa della transitorietà dell’affittuario.

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Il canone per gli affitti brevi

Ma la tipologia di affitto che attualmente risulta in assoluto più redditizio all’interno del mercato immobiliare è senza dubbio l’affitto casa ai turisti, altrimenti detto affitto breve. E’ noto che i contratti degli affitti brevi sono al di fuori di qualsiasi logica vista fin qui. La differenza sostanziale tra gli adempimenti del canone utilizzato all’interno delle locazioni brevi, e il canone libero degli affitti tradizionali, è che quest’ ultimo si colloca al di fuori di ogni forma di elasticità, limitando di molto il controllo sul prodotto, e quindi il potenziale di guadagno dell’immobile sul quale si investe.

Si passi ad analizzare quali sono le possibilità dei contratti delle locazioni brevi. Fondamentalmente sono due:

Stipulare un contratto di locazione turistica. All’interno di quest’ ultimo bisogna indicare: finalità turistica dell’affitto; generalità del locatore; generalità dell’ospite. Tra queste deve figurare il suo indirizzo di residenza permanente, a conferma del carattere turistico del soggiorno; estremi catastali dell’appartamento; durata del soggiorno, che può essere anche al di sotto dei 30 giorni ma non al di sopra; tariffa pattuita.

Stipulare un contratto di prestazione di servizi. Si tratta di un contratto che non è particolarmente idoneo per un’attività che voglia essere particolarmente redditizia, dal momento che l’affitto turistico è permesso solo come attività saltuaria.

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