Affitti brevi e cedolare secca: tutte le novità del 2022

19 August 2022

Nel presente articolo si vuole offrire un quadro completo degli aspetti più rilevanti relativi al rapporto tra affitti brevi e cedolare secca. Al fine di comprenderne al meglio tutti i vantaggi.

Vantaggi della cedolare secca

La cedolare secca è stata introdotta nel 2011. E’ noto che ogni locatore, degno di questo nome, conosca molto bene la cedolare secca, dal momento che quest’ultima rappresenta, in termini di agevolazione fiscale, il vero valore aggiunto nel mercato degli affitti brevi. Si voglia illustrare nel presente articolo una carrellata degli aspetti più significativi legati alla cedolare secca, per comprendere al meglio i vantaggi legati al rapporto tra affitti brevi e cedolare secca.

Sostanzialmente coloro i quali possiedono immobili e li concedono in locazione breve possono scegliere tra due tipi di tassazione: la tassazione ordinaria e la tassazione tramite cedolare secca o imposta sostitutiva. In quest’ultimo caso si è esenti dal pagamento dell’Irpeff e degli addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Questa struttura della cedolare secca è rimasta intatta fino ad oggi, ed è applicata in tale maniera anche nel 2022. Nella relazione tra affitti brevi e cedolare secca l’opzione della cedolare secca viene espressa dal locatore direttamente all’interno del contratto di locazione breve oppure attraverso la compilazione del modello RLI da compilare e da trasmettere telematicamente all’agenzia delle entrate.

Ma in quali situazioni può essere applicata la cedolare secca? Si ricordi che La cedolare secca è consentita in ogni ipotesi di locazione di fabbricati destinati catastalmente ad uso abitativo, a canone libero, a canone concordato in base agli accordi territoriali tra le associazioni di categoria, a equo canone, nelle ipotesi di locazione parziale dell'abitazione principale, per i contratti transitori e per i contratti con durata fino a 30 giorni. Dalla legge di bilancio del 2022 non sono state apportate modifiche fiscali alla cedolare secca.

La cedolare secca viene anche definita imposta sostitutiva. Si applica tale definizione dal momento che si tratta di una tassa che va a sostituire totalmente l’imposta di registro e l’Irpeff. Per Irpeff s’intende l'imposta sul reddito delle persone fisiche che viene calcolata in base agli scaglioni di reddito, la minima con aliquota del 23%. Mentre per imposta di registro s’intende la tassa che si andrebbe a pagare all'atto della registrazione del contratto di locazione e che si misura nell'aliquota del 2% del canone di locazione annuo. Ancora con la cedolare secca si sostituisce le addizionali regionali e comunali che negli ultimi anni sono diventate sempre più imponenti in virtù dell’introduzione di leggi finalizzate al federalismo fiscale. Si ricordi che la sostituzione di imposte di registro o di bollo da parte della cedolare secca vale anche in quei casi in cui vengono applicate proroghe o risoluzioni ai contratti di locazioni che prevedono ulteriori pagamenti tramite imposte di bollo o di registro. D’altro canto la cedolare secca non sostituisce l’IMU né la marca da bollo sulla ricevuta rilasciata dal locatore come attestazione del pagamento del canone.

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Contratti di locazione breve e cedolare secca

La cedolare secca negli ultimi anni ha riscosso enorme successo da parte dei proprietari delle seconde case da destinare agli affitti brevi. Dal 2011 ad oggi si è moltiplicato di ben cinque volte il numero dei proprietari di immobili che hanno scelto la cedolare secca come tassazione nell’ambito degli affitti brevi. Secondo le "Statistiche sulle dichiarazioni fiscali" predisposte dal MEF sono oltre 2.700.000 i proprietari di immobili ad uso abitativo ad aver scelto la cedolare secca nei contratti di locazione.

In base allo studio del numero delle dichiarazione dei redditi del 2020, risulta che la tassa piatta sia stata scelta da circa 900 mila contribuenti, mentre 1,86 milioni di contribuenti hanno scelto la cedolare secca. Si ricordi che tra i tanti vantaggi legati alla cedolare secca c’è soprattutto l’aver determinato quell’auspicata riduzione dell’evasione fiscale nelle locazioni, come è stato poi confermato dal “Rapporto sui risultati conseguiti in materia di misure di contrasto all’evasione fiscale e contributiva” allegato alla nota di aggiornamento del Def, che calcola il tax gap nei diversi tributi.

La cedolare secca può essere applicata dal locatore per tutti i contratti di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo. Più nel dettaglio la cedolare secca può essere applicata nelle seguenti tipologie di contratto: contratto di locazione a canone libero; contratto di locazione a canone concordato; contratto di locazione transitorio; contratto di locazione per studenti; contratto di locazione per uso turistico; contratto di locazione ad uso commerciale. In quest’ultimo caso il contratto deve essere stato stipulato nel 2019 e deve aver avuto come oggetto un immobile di categoria catastale C/1 e di superficie non superiore a 600 metri quadrati.

Nell’ambito degli affitti brevi l’opzione per la cedolare secca va espressa attraverso la dichiarazione dei redditi. Nel caso in cui il locatore non scelga l’opzione della cedolare secca, l’unica riduzione che può ottenere sulla tassazione è la riduzione del canone di locazione nella misura forfetaria del 5%, da confrontare con la rendita catastale rivalutata, mentre per gli immobili concessi in locazione a canone concordato è prevista la riduzione del 30% dell'imponibile.

La cedolare secca ha durata piena, nel senso che dura per tutto il periodo concordato dal contratto. Nei casi in cui l'opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. Tuttavia il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata. Ed alla stessa maniera il locatore può esercitare nuovamente l’opzione, nella annualità successiva alla revoca, rientrando così all’interno del regime della cedolare secca.

Easylife house in qualità di società d’intermediazione nell’ambito degli affitti brevi, consiglia vivamente ai propri clienti l’uso della cedolare secca, e la applica nell’ambito dell’intermediazione. Al fine di garantire la massima agevolazione fiscale ai propri clienti ed allo stesso tempo la massimizzazione della rendita del loro immobile. Inoltre Easylife house mette a disposizione la propria professionalità e competenza non solo nell’intermediazione ma anche in qualità di consulenza nell’ambito degli affitti brevi, relativamente al mercato ed alla legislazione fiscale in continuo itinere.

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