Affitti brevi: come scegliere l’appartamento giusto

20 November 2023

Nel presente articolo si passi ad analizzare tutti gli aspetti da considerare nella scelta dell’appartamento gusto da destinare agli affitti brevi, al fine di massimizzarne la rendita.

Importanza del luogo e della città

Gli affitti brevi sono da anni ormai una valida alternativa agli affitti tradizionali. Per massimizzare la rendita dell’appartamento da destinare a locazione breve è necessario saper scegliere l’appartamento giusto. A tal fine bisogna tenere in considerazione di due aspetti fondamentali: il luogo e la città; la tipologia dell’appartamento.

Nel presene articolo si passi ad analizzare tutte le valutazioni che è necessario fare qualora si voglia scegliere un appartamento da destinare ad affitto breve. Tuttavia si ricordi che si tratta di valutazioni che possono tornare utili anche là dove si sia già in possesso di una seconda casa, al fine di capire se possa essere o meno adatta ad un affitto breve.

E’ noto che non tutte le proprietà siano adatte a questo genere di attività. Come prima cosa è necessario fare un’attenta analisi di mercato e capire se l’investimento può funzionare. La prima variabile da considerare è la location, capire se il luogo in cui è collocato l’immobile possiede un favorevole afflusso di persone che hanno bisogno di alloggi temporanei.

Ma qual è la tipologia di città dove poter puntare per avere un affitto cospicuo e garantito dagli affitti brevi? Prima di tutto le città turistiche. Si dica che in Italia da questo punto di vista siamo molto fortunati, in quanto vi sono tantissime cittadine turistiche, o che anche se non lo sono, comunque sono collocate vicino a delle città turistiche. Si consideri tra le città turistiche anche quei comuni all’interno dei quali facilmente si raggiungono le attrazioni turistiche. A tal proposito si pensi a città come: Roma, Milano, Firenze. E’ noto che i sopracitati comuni sono celebri per l’altissimo numero di turisti che ogni giorno li visitano. E non si parla solo di turisti Italiani, ma anche e soprattutto di un altissimo numero di turisti internazionali.

Oltre alle città turistiche vanno annoverate anche le città in posizione strategica. Le città strategiche sono considerate quelle città che hanno tanti collegamenti con tantissimi punti d’interesse agli occhi dei turisti. In Italia, in ogni regione d’Italia, ci sono tantissimi comuni non particolarmente rinomati per il turismo ma ottimamente collegati, soprattutto con le grandi città d’arte.

Oltre al turismo per piacere, v’è anche un turismo, per così dire, di necessità. Quest’ultimo tipo di turismo si concentra soprattutto nei grandi centri produttivi industriali, là dove si addensano grandi aziende e centri ospedalieri. Le persone che costituiscono questa tipologia di turismo, e che necessitano tutte di un alloggio, sono per lo più: manager, lavoratori, professionisti del settore sanitario, parenti di persone che si trovano in ospedale. Ne consegue che location vicine a centri ospedalieri, o grosse aziende possono offrire grandi possibilità di guadagno.

Si ricordi poi che esistono molte zone, che seppur lontane dai centri cittadini, esercitano comunque molta attrazione sui turisti. Si tratta di zone rurali o tipiche come: zone vinicole, di montagna o al mare. In quest’ultimo caso è bene sapere che si tratta di un turismo stagionale.

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Tipologia di appartamento da destinare agli affitti brevi

L’altra variabile importante da considerare quando si deve scegliere l’appartamento giusto da destinare agli affitti brevi, riguarda la scelta della tipologia dell’appartamento. A tal proposito si dica che la prima regola aurea è che l’immobile da destinare ad affitto breve sia una casa. Loft o garage arredati, è bene saperlo, sono contro legge. Nella scelta della tipologia giusta di appartamento, non esistono regole dogmatiche, bisogna saper scegliere in base al target di riferimento, e quindi avere la massima flessibilità.

E’ noto che le caratteristiche dei turisti variano tantissimo e con queste anche la domanda che può andare dal monolocale alla villa di lusso. Una scelta intelligente è quella di andarsi a trovare un target ed una nicchia di mercato nel quale vi sia poca concorrenza. Per centrare gli obbiettivi sopra citati si può utilizzare Airdna, sito che fornisce molte informazioni utili riguardanti le tipologie di immobili presenti su Airbnb e VRBO.

Osservando i dati grafici di Airdna emerge che gli appartamenti più richiesti sono quelli in cui vi sono 1 o 2 camere. Ne consegue che, per trovare poca concorrenza, è bene puntare su altre tipologie di appartamenti, ovvero su mini appartamenti con più di due stanze.

L’elemento più affidabile per comprendere l’andamento economico di un appartamento, e quindi per fare un bilancio relativo all’investimento fatto, è il tasso di occupazione medio. ll tasso di occupazione medio viene calcolato dividendo il totale dei giorni prenotati per il totale dei giorni disponibili per l’affitto in un anno, esprimendolo poi in percentuale.

Quando il tasso di occupazione medio può dirsi positivo? Quando è al di sopra del 50%, mentre al di sotto di tale dato è indice di rischio per l’investimento, o quanto meno indica che quest’ultimo è poco redditizio.

Ricapitolando in breve quanto detto sin qui, è possibile affermare che la scelta dell’immobile giusto dipende dall’attenzione data a tre variabili principali: scegliere la città e la zona; capire la tipologia dell’immobile da acquistare; valutare il tasso di occupazione medio.

Non si dimentichi però che per massimizzare la rendita di un immobile da destinare ad affitto breve, questi sono solo i passi iniziali, poi ve ne sono tanti altri riguardanti la gestione dell’immobile quali, giusto per fare qualche esempio: ricercare l’affare giusto, negoziare il prezzo giusto, fare un contratto che ti sappia tutelare, far partire l’attività e tanti altri.

Per seguire questi ultimi aspetti, al fine di massimizzare a rendita dell’immobile, è necessario affidarsi ad una società in intermediazione in affitti brevi. A tal proposito si voglia ricordare che Easylife house in qualità di società d’intermediazione in affitti brevi formata da professionisti del settore, accompagna e dà la propria consulenza ai proprietari di seconde case in ogni step legato all’affitto di una locazione breve. Dagli aspetti burocratici a quelli logistici.

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