Ritenuta d’acconto su locazioni brevi

16 March 2021

La ritenuta d’acconto su locazioni brevi rappresenta una variabile importante all’interno di tale mercato. Nel presente articolo si analizza in che modo si effettuano le ritenute d’acconto.

Come effettuare la ritenuta d’acconto

Parlando di ritenuta d’acconto su locazioni brevi, si fa riferimento ad una specificità legata alla tassazione sugli affitti brevi. Come già si è visto negli articoli precedenti, la tassazione legata ad un immobile destinato a locazione breve è diversa rispetto a quella di un immobile destinato a locazione lunga, sul quale grava la tipica tassazione dell’attività d’impresa. L’immobile destinato a locazione breve, invece, gode della ritenuta del 21% sull’imposta del canone IRPEF. Si veda ora in che modo avviene l’applicazione della ritenuta su locazioni brevi.

L’articolo che regolamenta la tassazione sulla gestione degli affitti brevi è il comma 5 dell’articolo 4 del D.L. 50/17. Il D.L. dispone che la dichiarazione della ritenuta del 21% possa essere fatta anche dalla società d’intermediazione nella gestione degli affitti delle locazioni brevi. Parlando di società d’intermediazione si parla di quelle società che creano un ponte attraverso piattaforme on line, adibite alla promozione e alla pubblicità delle locazioni brevi, tra l’immobile da affittare in locazione breve e i potenziali clienti. Affinchè l’imposta del 21% sul canone possa essere siglata i contratti possono essere esclusivamente di locazione, di sublocazione o di comodato; e non di altro tipo.

La società d’intermediazione può operare in due modi: con mandato di rappresentanza da parte del proprietario dell’immobile o senza mandato di rappresentanza sempre da parte del proprietario dell’immobile. Quando la società di intermediazione opera con mandato di rappresentanza è essa stessa ad effettuare la ritenuta del 21%. Dal momento che, quando riceve l’incarico di rappresentanza, è la società di intermediazione a trattenere l’importo della locazione e a fare la fattura. Viceversa quando la società d’intermediazione non opera con mandato di rappresentanza, operando non per il proprietario, ma esclusivamente per il cliente, non è tenuta ad effettuare alcuna ritenuta. Non riveste quindi il ruolo, come nel caso del mandato di rappresentanza, di sostituto d’imposta.

Il modello attraverso il quale si effettua la ritenuta è rappresentato dalla risoluzione n.88/E/2017 istituita dall’agenzia delle entrate. Si tratta del codice tributo 1919 che avviene attraverso la compilazione del modello F24. All’interno di tale modello il codice tributo è esposto nella sezione “Erario”. Se invece il rappresentante fiscale opera per conto di un operatore estero, la ritenuta va dichiarata nella sezione “contribuente”. All’interno del modello, anche se in campi diversi, bisognerà poi dichiarare sia il codice fiscale dell’operatore proprietario dell’immobile, sia il codice fiscale di colui che opera in qualità di rappresentante fiscale dell’operatore stesso.

Se la società di intermediazione non adempie agli obblighi sopra menzionati va incontro a sanzioni amministrative. Sanzione che può andare da un minimo di 250 a un massimo di 2000 euro da pagare come ammenda.

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In quali casi si effettua la ritenuta

La ritenuta d’acconto del 21% sul canone dell’immobile può essere considerata in due maniere: come cedolare secca, o come acconto. Il proprietario dell’immobile come pure la società d’intermediazione con mandato può optare per una delle due soluzioni. Come già si è visto negli articoli precedenti, infatti, la cedolare secca rappresenta un’agevolazione fiscale specifica della gestione degli affitti brevi, che differenzia questi ultimi, dalle attività d’impresa. La ritenuta si effettua in tutti quei casi in cui nelle mani dell’intermediario vengono messe tutte le risorse finanziarie da parte del proprietario dell’immobile. Se viene a mancare tale condizione non si effettua la ritenuta. Ancora la ritenuta può essere effettuata quando a sua volta l’intermediario delega un soggetto terzo ad incassare il canone o ad accreditare l’importo al locatore. In questo caso il soggetto terzo deve riferire al delegante e deve operare a nome del delegante.

In generale, quindi, la ritenuta va applicata sul canone e sul corrispettivo lordo indicato sul contratto di locazione breve. Non va invece applicata la ritenuta qualora le spese risultino legate ad eventuali caparre o depositi cauzionali. E ancora nei casi di spese accessorie gravanti sul cliente dell’immobile, o comunque a lui addebitate dal locatore, laddove si tratti di spese soggette ad usi e consumi dell’immobile stesso. Nel caso in cui però tali spese siano addebitate al conduttore a titolo forfettario, sono incluse nel corrispettivo lordo e quindi soggette a ritenuta.

La ritenuta dovrà essere certificata e dichiarata attraverso la certificazione unica mod.770. Tale certificazione risolve l’obbligo della comunicazione dei dati relativi alle locazioni brevi. La certificazione, in presenza di un mandato di rappresentanza, deve essere effettuata dalla società di intermediazione.

Imposte affitti brevi: come dichiarare il reddito

La dichiarazione dei redditi nell’impianto generale degli affitti brevi avviene nel quadro D o quadro RL 10, in qualità di reddito diverso. La tassazione deve avvenire nell’arco dell’anno in cui è derivato il reddito dalla locazione o sublocazione. Inoltre bisogna ricordare che nel calcolo della cedolare secca si prende in considerazione il reddito complessivo, per determinare la condizione familiare fiscalmente a carico. Sempre nel calcolo della cedolare secca bisogna capire se il contratto è stato stipulato da uno solo dei comproprietari o da tutti i comproprietari. Nel primo caso a godere dell’agevolazione sarà solo il primo, nel secondo caso nel calcolo della cedolare secca si andrà a considerare il reddito di tutti i comproprietari.

Negli articoli precedenti si è visto che affinchè si possa godere della ritenuta d’acconto o della cedolare secca, è necessario che il contratto di locazione avvenga nei limiti giuridici dei contratti per locazioni brevi. Sempre nei precedenti articoli si è visto cosa s’intende per locazioni brevi. In sintesi si ricapitola in tre punti essenziali le peculiarità giuridiche della contrattualistica all’interno delle locazioni brevi. Una locazione breve per essere definita tale necessita:

Della durata. L’affitto dell’immobile non deve durare più di trenta giorni nell’arco di un anno.

Categoria dell’immobile. Sono inclusi solo quegli immobili adibiti ad uso abitativo. Sono esclusi tutti gli immobili che rientrano nella categoria catastale A10

Soggetti interessati. Si esclude tutti quei soggetti che agiscono all’interno dell’attività d’impresa.

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